Những lý do khiến bất động sản chưa thể phục hồi trong năm 2024
Hiện nay, nguồn cung bất động sản cả nước tăng trưởng không đồng đều, thấp hơn nhiều so với kỳ vọng của giới chuyên gia. Đơn cử, chỉ có một vài tỉnh/thành lân cận TP.HCM có nguồn cung mới nhưng không đáng kể, trong khi đó suốt 6 tháng đầu năm 2024 tại TP.HCM không có dự án nào đủ điều kiện mở bán. Ở chiều ngược lại, Hà Nội có đến 17 dự án được mở bán với hơn 10,840 căn.
Nhìn chung, nguồn cung sản phẩm của cả nước vẫn đang khan hiếm trầm trọng so với những năm gần đây. Điều này, có thể thấy thị trường bất động sản vẫn trầm lắng. Có nhiều lý do khiến cho thị trường bất động sản không thể phục hồi trong năm 2024.
Thứ nhất, tài chính của hầu hết chủ đầu tư dự án đang dần “cạn kiệt”. Có nhiều nguyên nhân dẫn đến vấn đề này, trong đó nguyên nhân lớn nhất vẫn là “tư duy lối mòn” trong hoạt động triển khai dự án. Nếu như trước đây, các chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước vẫn có thể huy động vốn dưới các hình thức khác nhau, thậm chí có thể sử dụng đòn bẩy tài chính từ các tổ chức tài chính trong và ngoài nước thì hiện nay, điều đó không thể diễn ra. Các chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước (tiền thuế sử dụng đất, giải phóng mặt bằng…) mới có thể tiếp cận nguồn vốn vay để tiếp tục triển khai dự án.
Bên cạnh vốn vay ngân hàng, huy động qua kênh trái phiếu doanh nghiệp vẫn đang khó càng khiến các chủ đầu tư khó khăn trong việc triển khai dự án.
Thứ hai, pháp lý dự án vẫn chưa được “khơi thông” triệt để. Các chủ đầu tư đều mong muốn tiếp cận nguồn vốn vay nhằm triển khai dự án. Tuy nhiên, pháp lý dự án cần phải được hoàn thiện một cách sốt sắng, chỉn chu cũng như hài hòa quyền lợi và rủi ro giữa chủ đầu tư và các tổ chức tài chính. Để pháp lý dự án được khơi thông cần có sự quyết tâm rất lớn từ hai phía: chủ đầu tư dự án và các cơ quan quản lý Nhà nước, cơ quan có thẩm quyền. Chủ đầu tư cần có nguồn vốn đối ứng trong trường hợp cần thiết phải chi dùng.
Thứ ba, lãi suất cho vay bất động sản “bật tăng” trở lại. Hiện nay, lãi suất tiết kiệm và lãi suất cho vay bất động sản đã “bật tăng” trở lại. Lưu ý rằng, hoạt động gửi tiết kiệm cũng là một kênh đầu tư chính thống và an toàn bên cạnh các kênh đầu tư khác, trong đó có kênh đầu tư bất động sản.
Đa số người dân vẫn còn đang rất dè dặt khi lựa chọn kênh đầu tư bất động sản thay vì lựa chọn các kênh đầu tư khác. Một phần vì lãi suất vay mua bất động sản tại các ngân hàng thương mại vẫn còn “neo” cao. Một phần, vẫn chưa rõ các văn bản dưới luật (thông tư, nghị định…) của các luật: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Các tổ chức tín dụng, Luật Kinh doanh bất động sản sẽ triển khai như thế nào? Bên cạnh đó, niềm tin của các nhà đầu tư đối với thị trường kinh doanh bất động sản cần có thời gian… phục hồi vì những vụ tiêu cực liên quan đến bất động sản đã diễn ra trong thời gian qua.
Thứ tư, chưa có chính sách, chiến lược “đột phá” nhằm khơi thông thị trường bất động sản trong ngắn hạn. Chính phủ vẫn đang rất ưu tiên, khuyến khích các địa phương đẩy mạnh triển khai và xây dựng nhà ở xã hội (NOXH) hướng đến người dân thu nhập thấp, người trẻ và khách hàng có nhu cầu ở thực. Tuy nhiên, vấn đề triển khai cần có hướng “đột phá” hơn về mặt đơn giản hóa và ứng dụng chuyển đổi số các thủ tục pháp lý hành chính liên quan nhằm tiết kiệm thời gian, công sức đối với các chủ đầu tư.
Hiện nay, các chủ đầu tư vẫn đang rất khó tiếp cận gói vay tín dụng 120,000 tỷ đồng vì tiến độ giải ngân chậm chạp với nhiều thủ tục pháp lý rườm rà, phức tạp…
Hiện tại, thị trường bất động sản rơi vào trạng thái “trầm lắng”, rất ít những giao dịch thành công và không còn nhộn nhịp như những năm trước đây. Trong khi đó, nhu cầu đối với sản phẩm ở thực của người dân không ngừng tăng cao, hứa hẹn đây là “tiệp khách hàng” tiềm năng vô cùng to lớn thì các chủ đầu tư lại chú trọng đầu tư những sản phẩm hạng sang, siêu sang vô cùng “kén khách” nhắm đến tiệp khách hàng đầu tư có tiềm lực tài chính tốt. Những căn hộ thuộc dòng sản phẩm này có giá bán gần như “không tưởng” lên đến hơn 500 triệu/m2.
Gần đây, các dự án NOXH đã và đang được chính quyền các cấp, từ trung ương đến địa phương đặc biệt quan tâm phát triển. Tuy nhiên, vẫn còn tồn tại nhiều khó khăn trong hoạt động tháo gỡ những vướng mắc pháp lý dự án. Bên cạnh đó, các chủ đầu tư cũng đang gặp khó khi tiếp cận gói tín dụng 120,000 tỷ đồng dành cho phát triển các dự án NOXH. Vừa qua, Ngân Hàng Nhà nước (NHNN) cho biết sẽ sửa đổi gói tín dụng 120,000 tỷ đồng theo hướng ưu đãi hơn, trong bối cảnh một năm gói này giải ngân chưa tới 1%. Đây là tín hiệu tích cực dành cho thị trường bất động sản.
Ths. Nguyễn Phạm Hữu Hậu
FILI